MBA khảo sát hồ sơ vay thật, không phải bảng chào trên mạng. Với khoản vay conforming từ 832.750 USD trở xuống, tỷ lệ vay trên giá 80%, lãi hợp đồng tuần kết thúc 2/10 là 7,49%, điểm phí tăng từ 0,75 lên 0,84. Tuần trước là 7,30%. Bloomberg ghi đây là mức tăng khoảng nửa điểm phần trăm trong ba tuần, nhanh nhất từ đầu 2023. Trading Economics tính từ cuối tháng 2, khi xung đột với Iran bắt đầu, lãi đã tăng khoảng 140 điểm cơ bản.
Cùng tuần, chỉ số hồ sơ vay giảm 4,2% so với tuần trước, tuần giảm thứ năm, khối lượng thấp nhất từ tháng 2/2025 và thấp gần một nửa so với tháng 1. Hồ sơ mua nhà giảm khoảng 2%. Hồ sơ tái cấp vốn giảm khoảng 8% trong tuần và 56% so với cùng kỳ năm trước. MBA nói hồ sơ mua FHA giảm 6%, nhóm bị siết khả năng trả nợ mạnh nhất.
Joel Kan, phó kinh tế trưởng MBA, nói trong thông cáo 7/10: rất ít chủ nhà có lý do để tái cấp vốn ở mức này, và chi phí vay tăng khiến nhiều người đang tính mua phải lùi lại. Ông thêm: lãi cao hơn cùng kỳ khoảng một điểm phần trăm, nên hồ sơ tái cấp vốn tuần qua ở mức thấp nhất từ 2025 và chưa tới một nửa nhịp năm ngoái.
Một năm trước, NewsNation dẫn mức vay phổ biến khoảng 6,43%. Với căn 430.000 USD, trả trước 20%, khoản gốc và lãi mỗi tháng ở 7,49% cao hơn khoảng 250 USD so với mức lãi năm ngoái. Bankrate dùng giá nhà hiện hữu trung vị tháng 8 là 429.100 USD, theo Hiệp hội Môi giới Quốc gia, và thu nhập hộ trung vị 2026 là 106.800 USD theo HUD. Ở 7,53%, trả trước 20%, gốc và lãi khoảng 2.407 USD/tháng, tương đương khoảng 27% thu nhập hộ điển hình.
Vì sao bảng ngày 7/10 không trùng 7,49%
MBA là lãi hợp đồng của tuần đã kết thúc, công bố chậm vài ngày. Bảng trong ngày đo bảng chào của bên cho vay. Bankrate ngày 7/10 ghi lãi cố định 30 năm trung bình 7,53%, từ 7,38% tuần trước, cũng cao nhất từ tháng 11/2023. Mortgage News Daily ghi chỉ số ngày 7,59%, tăng 0,03 điểm so với 6/10. Sáng cùng ngày, bảng mở cửa của nhóm vay hạng tốt từng vượt 7,7%, rồi trái phiếu hồi và nhiều bên cho vay hạ bảng trước cuối giờ.
Freddie Mac tuần công bố 1/10 là 7,28%, tuần tăng thứ sáu, cách đo khác MBA. Số mới của Freddie Mac dự kiến ra thứ Năm.
Lãi thế chấp bám lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm. Đầu tuần, lợi suất này chạm mức cao nhất từ 2002. Chiều 7/10, Mortgage News Daily ghi quanh 5,29%. Động lực là lo lạm phát từ giá dầu sau xung đột Iran, và dữ liệu tăng trưởng Mỹ còn khỏe. Fed đã tăng lãi tháng 9. Reuters nói Fed phát tín hiệu có thể tăng thêm trong năm, dù thị trường chưa định giá một lần tăng trong tháng 10.
Bộ trưởng Tài chính Scott Bessent nói với Reuters: khi qua được xung đột Iran, thị trường năng lượng sẽ đủ cung, lạm phát về gần mục tiêu Fed, và lúc đó lãi thế chấp cùng lợi suất 10 năm sẽ hạ.
Với người mua và người giữ nhà
Người đã chốt lãi thấp những năm trước gần như không có cửa tái cấp vốn. Người đang săn nhà ở Texas, California hay các bang có cộng đồng Việt đông nên tính khoản trả trên lãi 7,5%, không trên mức 6% của năm ngoái. Chênh khoảng 250 USD/tháng trên căn quanh 430.000 USD là tiền mặt hàng tháng, chưa kể thuế nhà và bảo hiểm. Jumbo, khoản trên 832.750 USD, tuần MBA là 7,39%, từ 7,27%. FHA 30 năm lên 7,14%, từ 6,97%.
Nhận định:
Kan tách hai lực cùng lúc: lợi suất kho bạc tăng, và chênh lệch giữa trái phiếu với lãi vay cũng nới vì biến động. Nghĩa là 7,49% không chỉ là chuyện Fed. Một phần là giá dầu và trái phiếu dài hạn. Bessent đặt cửa hạ lãi vào lúc xung đột Iran dịu. Cửa đó chưa có ngày. Trong bốn tuần tới bầu cử giữa kỳ, người mua đang thấy bảng giá, không thấy lời hứa.
Điểm cần giữ: 7,49% là số MBA cho tuần đã qua. Bảng 7/10 nằm ở vùng giữa 7,5% và 7,6%, tùy bên khảo sát.
