Hà Nội – Ngày 4 tháng 4 năm 2026 – Sau nhiều phiên thảo luận căng thẳng và lấy ý kiến rộng rãi, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) với tỷ lệ tán thành cao. Luật sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2026.
Luật Đất đai mới nhất 2026 và văn bản hướng dẫn Luật Đất đai (Ảnh minh hoạ)
Chi tiết tác động đến giá đất sau khi Luật có hiệu lực từ 1/7/2026
Luật Đất đai (sửa đổi) được đánh giá sẽ gây biến động mạnh nhất trên thị trường bất động sản trong vòng 10 năm qua, chủ yếu do chuyển từ cơ chế khung giá đất sang bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường và được điều chỉnh hàng năm.
1. Giá đất chính thức tăng mạnh, sát với giá thị trường
Bảng giá đất mới sẽ được ban hành và cập nhật hàng năm (thay vì 5 năm/lần như trước), tiệm cận giá giao dịch thực tế.
Nhiều địa phương dự kiến điều chỉnh tăng 20-40% ở khu vực đô thị, ven đô và khu công nghiệp; một số vị trí trung tâm (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng) có thể tăng gấp 2-3 lần so với bảng giá cũ.
Kết quả: Chấm dứt tình trạng “hai giá đất” (giá nhà nước và giá thị trường), nhưng đồng thời đẩy chi phí đất đai lên cao hơn.
2. Tác động theo từng loại đất
Đất nông nghiệp: Giá tăng nhẹ, nhưng khi chuyển mục đích sang đất ở hoặc đất thương mại sẽ chịu mức chênh lệch lớn hơn. Tuy nhiên, luật mới giảm đáng kể tiền sử dụng đất (chỉ 30-50% chênh lệch tùy hạn mức).
Đất ở và đất thương mại: Tăng mạnh nhất, đặc biệt tại các khu vực có quy hoạch hạ tầng, gần khu công nghiệp và trung tâm đô thị.
Đất trong khu quy hoạch lớn: Tăng giá rất cao nhờ tính pháp lý rõ ràng và khả năng chuyển nhượng dễ dàng hơn.
3. Tác động đến chi phí và giá bất động sản
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đều tăng.
Chi phí đầu vào của dự án BĐS tăng → Giá bán nhà ở, căn hộ, đất nền dự kiến tăng trung bình 15-25% từ quý III/2026.
Doanh nghiệp BĐS đối mặt với áp lực chi phí lớn, đặc biệt trong khâu bồi thường giải phóng mặt bằng.
4. Tác động kép
Tích cực: Tăng thanh khoản thị trường, minh bạch hóa giao dịch, thu hút mạnh đầu tư FDI và Việt kiều, giảm tình trạng “xin-cho” và tham nhũng đất đai.
Tiêu cực: Tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi mua nhà lần đầu hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; nguy cơ đầu cơ và sốt ảo nếu quản lý không chặt chẽ.
Phân tích chuyên gia
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam:
“Đây là bước ngoặt lớn nhất của thị trường bất động sản trong 10 năm qua. Luật mới sẽ giải phóng nguồn lực đất đai, tạo đà tăng trưởng nhưng cũng đòi hỏi các địa phương phải chuẩn bị kỹ để tránh sốt ảo.”
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết:
“Với hiệu lực từ 1/7/2026, thị trường sẽ có sự chuyển biến rõ rệt ngay từ quý III. Đây là tin vui lớn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư, nhưng người mua nhà cần chuẩn bị kỹ về tài chính.”
