Nước Mỹ đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng nguồn nhà ở – ước tính hơn 4 triệu đơn vị theo Realtor.com. Giá nhà trung bình đòi hỏi thu nhập hàng năm khoảng 117.000 USD để mua được, cao hơn gần 30.000 USD so với thu nhập trung bình hộ gia đình. Lãi suất thế chấp dao động quanh 6,5%, trong khi lạm phát và chi phí sinh hoạt tăng nhanh hơn tốc độ tăng lương.
Nhiều gia đình trẻ, người cao tuổi và cộng đồng di dân gặp khó khăn lớn trong việc sở hữu hoặc thuê nhà ở ổn định. Các yếu tố như thủ tục phê duyệt kéo dài, quy định môi trường nghiêm ngặt và sự tham gia mạnh của nhà đầu tư tổ chức đã đẩy giá lên cao và hạn chế nguồn cung mới. Đây là bối cảnh cấp thiết thúc đẩy Quốc hội hành động sau hơn 30 năm không có dự luật nhà ở lớn mang tính toàn diện.
Dự luật 21st Century ROAD to Housing Act – Bước ngoặt lịch sử tại Quốc hội
Dự luật được xây dựng từ sự kết hợp giữa các sáng kiến của Hạ viện và Thượng viện, mang tên đầy đủ 21st Century ROAD to Housing Act (H.R. 6644). Ngày 22/6/2026, Thượng viện thông qua với tỷ lệ ủng hộ mạnh mẽ; ngay sau đó, Hạ viện thông qua ngày 23/6 với tỷ số 358–32. Dự luật hiện đang chờ Tổng thống Donald Trump ký ban hành.
Các điều khoản chính bao gồm:
Hạn chế nhà đầu tư tổ chức lớn: Cấm các công ty sở hữu từ 350 nhà đơn lập trở lên mua thêm nhà ở dạng này. Mục tiêu là giảm tình trạng nhà đầu tư lớn cạnh tranh trực tiếp với gia đình cá nhân, đặc biệt tại các thị trường nóng như Atlanta hay một số khu vực phía Nam.
Đơn giản hóa thủ tục xây dựng: Loại bỏ một số yêu cầu đánh giá môi trường đối với các dự án nhà ở nằm giữa các công trình hiện hữu đã có đánh giá trước đó. Đồng thời hỗ trợ các cộng đồng địa phương xây dựng “sổ mẫu thiết kế” (pattern books) nhà ở được phê duyệt trước để rút ngắn thời gian xin phép.
Hỗ trợ nhà lắp ghép (manufactured homes): Bỏ yêu cầu khung thép cố định (permanent chassis), giúp giảm chi phí xây dựng từ 5.000–10.000 USD mỗi căn và cho phép thiết kế linh hoạt hơn như tầng hai hoặc tầng hầm. Đây là phân khúc nhà ở giá rẻ quan trọng cho nhiều hộ gia đình thu nhập trung bình và thấp.
Cơ chế khuyến khích địa phương: Phân bổ thêm ngân sách liên bang cho các cộng đồng xây dựng nhiều nhà ở; ngược lại, các nơi không tăng nguồn cung sẽ bị chuyển hướng ưu đãi sang nơi khác.
Dự luật không tạo ra khoản chi tiêu liên bang trực tiếp mới cho xây dựng nhà ở, mà tập trung vào việc tháo gỡ rào cản quy định và tạo động lực cho thị trường cùng chính quyền địa phương.
Thượng nghị sĩ Elizabeth Warren (D-Massachusetts), đồng tài trợ dự luật, nhấn mạnh: “Mỗi khi các nghị sĩ về quê, họ đều nghe thấy sự cấp thiết phải hạ giá nhà. Đó chính là điều dự luật này hướng tới.” Bà cũng cảnh báo về sự xâm nhập của private equity vào các khu dân cư.
Thượng nghị sĩ Tim Scott (R-South Carolina) nhấn mạnh nguyên tắc: “Nếu bạn không xây thêm nhà ở, bạn sẽ mất các ưu đãi đó. Chúng sẽ được chuyển đến những nơi đang xây dựng nhiều hơn.”
Giới chuyên gia đánh giá đây là dự luật nhà ở có quy mô và phạm vi lớn nhất kể từ Đạo luật Nhà ở Quốc gia Giá cả phải chăng Cranston-Gonzalez năm 1990. Tuy nhiên, một số ý kiến lo ngại việc hạn chế nhà đầu tư tổ chức có thể làm giảm nguồn vốn đầu tư vào thị trường nhà cho thuê, ảnh hưởng gián tiếp đến nguồn cung dài hạn.
Thị trưởng Zohran Mamdani và chiến thắng của phe tiến bộ tại New York
Cùng thời điểm Quốc hội thông qua dự luật liên bang, New York chứng kiến một sự kiện chính trị quan trọng khác. Thị trưởng Zohran Mamdani – người được bầu năm 2025 và nhậm chức ngày 1/1/2026 – đã dẫn dắt chiến dịch hậu thuẫn các ứng cử viên tiến bộ trong các cuộc sơ bộ Dân chủ ngày 23/6/2026.
Ba ứng cử viên do ông ủng hộ đã giành chiến thắng sạch:
Brad Lander đánh bại nghị sĩ đương nhiệm Dan Goldman tại khu vực 10.
Claire Valdez đánh bại Chủ tịch Quận Brooklyn Antonio Reynoso tại khu vực 7.
Darializa Avila Chevalier đánh bại nghị sĩ đương nhiệm lâu năm Adriano Espaillat tại khu vực 13 (một chiến thắng được so sánh với chiến thắng lịch sử của Alexandria Ocasio-Cortez năm 2018).
Mamdani tuyên bố mục tiêu không chỉ là “bầu thêm nghị sĩ Dân chủ”, mà là “bầu những nghị sĩ Dân chủ tốt hơn” – những người “đặt người lao động trở lại trung tâm của chính trị”. Tại buổi theo dõi kết quả, ông nhấn mạnh: “Một năm trước, chiến thắng của tôi không phải là kết thúc của một phong trào chính trị, mà là sự khởi đầu.” Ông khẳng định “chính trị cũ đã đưa chúng ta vào cuộc khủng hoảng này không phải là chính trị sẽ đưa chúng ta ra khỏi đó” và kêu gọi “một nền chính trị sẵn sàng viết chương mới trong lịch sử đảng”.
Chiến thắng này được xem là minh chứng rõ nét cho sức ảnh hưởng ngày càng lớn của phe tiến bộ tại New York – thành phố đông dân và có ảnh hưởng chính trị lớn nhất nước Mỹ. Với tư cách Thị trưởng, Mamdani đã cam kết xây dựng 200.000 đơn vị nhà ở giá phải chăng trong thập kỷ tới, đóng băng giá thuê đối với các căn hộ ổn định, cùng các chính sách hỗ trợ người lao động như xe buýt miễn phí và chăm sóc trẻ em. Các chiến thắng sơ bộ này dự kiến sẽ đưa thêm các đồng minh tiến bộ vào Quốc hội từ các khu vực “xanh đậm” của New York, củng cố tiếng nói của phe dân chủ xã hội trong các cuộc tranh luận quốc gia về nhà ở, công bằng kinh tế và chính sách xã hội.
Hai sự kiện diễn ra gần như đồng thời cho thấy cách tiếp cận đa dạng đối với khủng hoảng nhà ở tại Mỹ. Ở cấp liên bang, dự luật ROAD to Housing nhấn mạnh việc tăng nguồn cung thông qua tháo gỡ quy định và tạo động lực cho thị trường – cách tiếp cận lưỡng đảng, thực dụng. Tại New York, Thị trưởng Mamdani và phe tiến bộ ủng hộ các biện pháp can thiệp mạnh hơn như kiểm soát giá thuê, nhà ở công cộng và ưu tiên người lao động thu nhập thấp.
Sự kết hợp này có thể tạo ra tác động bổ trợ: dự luật liên bang giúp tăng nguồn cung tổng thể, trong khi các chính sách địa phương tại các thành phố lớn như New York có thể định hướng nguồn cung đó phục vụ đúng đối tượng cần thiết. Tuy nhiên, thành công thực tế sẽ phụ thuộc vào việc thực thi chi tiết, phản ứng của chính quyền địa phương và diễn biến kinh tế vĩ mô (lãi suất, chi phí vật liệu, lao động).
Đối với cộng đồng di dân và người lao động thu nhập trung bình – bao gồm hàng trăm nghìn người Việt Nam và gốc Việt đang sinh sống, làm việc tại các bang có giá nhà cao như California, New York, Texas hay Maryland – những thay đổi này mang ý nghĩa thực tiễn lớn. Việc tăng nguồn cung và kiểm soát giá thuê có thể giúp giảm bớt gánh nặng chi phí nhà ở, hỗ trợ ổn định cuộc sống và cơ hội sở hữu nhà dài hạn cho các gia đình trẻ và người mới định cư.
Việc Quốc hội Mỹ thông qua dự luật nhà ở lớn nhất nhiều thập kỷ và chiến thắng ấn tượng của các ứng cử viên do Thị trưởng Zohran Mamdani hậu thuẫn tại New York đánh dấu một thời điểm quan trọng trong chính sách nhà ở và chính trị Mỹ năm 2026. Dù theo cách tiếp cận khác nhau, cả hai sự kiện đều hướng đến mục tiêu chung là làm cho nhà ở trở nên dễ tiếp cận hơn với người dân.
Trong bối cảnh phân cực chính trị sâu sắc, sự xuất hiện của các giải pháp lưỡng đảng ở cấp liên bang cùng động lực tiến bộ mạnh mẽ ở cấp địa phương cho thấy nhu cầu cấp thiết về nhà ở đang thúc đẩy sự thay đổi thực chất. Cộng đồng người Việt tại Mỹ và các nhóm di dân khác sẽ theo dõi chặt chẽ quá trình thực thi để tận dụng những cơ hội mới từ những chính sách này.
Nguồn tham khảo chính (ngắn gọn):
NPR (23/6/2026), ABC7 New York, The New York Times, Reuters, Bipartisan Policy Center, Congress.gov.