Đây là tuần tăng thứ năm liên tiếp. Một năm trước, lãi 30 năm khoảng 6,30%. Mốc gần nhất trên 7% là tuần kết thúc 16/1/2025 (7,04%). Vẫn thấp hơn đỉnh 7,79% hồi tháng 10/2023. Khảo sát MBA (tuần trước đó) từng ghi hợp đồng 30 năm 7,12% — cao nhất từ tháng 5/2024. Lãi thế chấp bám sát lợi suất trái phiếu 10 năm, không phải lãi quỹ liên bang từng đồng.
Sam Khater, kinh tế trưởng Freddie Mac: thị trường nhà vẫn được chống đỡ bởi việc làm và tăng trưởng, nhưng người mua cảm nhận ngay ở khoản trả hàng tháng. Lisa Sturtevant (Bright MLS): 7% vừa là toán vừa là tâm lý — có thể làm giao dịch mùa thu chậm rõ. Anthony Smith (Realtor.com): lãi cao nhất hơn một năm rưỡi đáp xuống lúc thị trường vốn đã chậm; quyền mặc cả thường nghiêng về phía người mua vào cuối mùa. Lawrence Yun (NAR) tuần trước: hãy coi 7% là “mức bình thường mới”; việc làm là yếu tố còn có thể giữ cầu nhà. Daryl Fairweather (Redfin): chữ số đầu tiên thành “7” đủ để nhiều người đứng ngoài.
Fed tuần trước tăng 0,25 điểm phần trăm lên 3,75%–4%, lần đầu sau ba năm; nhiều thành viên dự kiến thêm một lần trong năm. Lợi suất 10 năm quanh trên 5% trong phiên. Giá dầu vì Iran đẩy kỳ vọng lạm phát, trái phiếu dài hạn bán tháo. Người đã có nhà với lãi cũ thấp không muốn bán; người mới vay mất sức mua. Doanh số nhà đã chậm nhiều tháng.
Nhận định: Vượt 7% không đổi công thức trả nợ — nhưng đổi tâm lý. Fed kiểm soát lãi ngắn hạn; lãi nhà 30 năm do thị trường trái phiếu và lạm phát quyết. Chiến tranh Iran và nợ công giữ lợi suất cao thì 7% khó chỉ là “nhấp.” Người mua chờ hạ lãi; người bán chờ giá. Kết quả thường là ít giao dịch hơn.
