Số liệu tính lúc đóng hợp đồng, nên phản ánh giao kèo tháng 6–7 khi lãi đã lên. Đông Bắc giảm 4%, Midwest 3,1%, Nam 1,6%; Tây đi ngang. Cả năm so với tháng 8/2025 giảm 1,2%. Tám tháng đầu năm vẫn tăng 1,6% so với cùng kỳ 2025. Mức “bình thường” lịch sử khoảng 5,2 triệu căn/năm; từ 2023 thị trường loanh quanh 4 triệu.
Lawrence Yun, kinh tế trưởng NAR: “Lãi vay và doanh số nhà đi ngược chiều. Lãi tăng từ tháng 2 nên doanh số dịu là điều không bất ngờ.” Ông cảnh báo lãi có thể tới 7% vì bám lợi suất trái phiếu 10 năm — vừa chạm cao nhất từ cuối 2023.
Danielle Hale (Realtor.com): họp Fed tuần tới nếu tăng lãi sẽ thêm áp lực ngắn hạn.
Tồn kho nhà để bán 2012–2026. Nguồn: Redfin / MLS (biểu đồ lịch sử; số NAR tháng 8/2026 là 1,62 triệu)
Giá chưa giảm dù tồn kho tăng 3,2% tháng và 5,9% năm. Cung 4,9 tháng (tháng 7: 4,6). Chủ nhà đang trả lãi 3–4% không muốn bán; người mua gặp cả giá cao lẫn lãi cao. Chiến tranh Mỹ–Iran và dầu trên 100 USD/thùng đẩy kỳ vọng lạm phát, kéo lợi suất dài hạn.
Không phải sụp đổ giá toàn quốc. Đó là thị trường đóng băng: ít giao dịch, giá trung vị vẫn tăng nhẹ, người mua đứng ngoài chờ lãi hạ.